Luego de diversas modificaciones realizadas a la Ley de Propiedad en Condominio, ya publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, la controversia entre los administradores de esos inmuebles y la Procuraduría Social capitalina (Prosoc) se ha desatado, ya que poco más de tres millones 500 mil personas viven bajo el “régimen de propiedad en condominio” y ahora no se sabe con claridad cómo se manejará la vida interna en esas propiedades.
Frente a estas medidas, implementadas por decreto a partir del 13 de enero pasado, asociaciones civiles como el Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI) alegan que las nuevas normas “favorecen a condominios incumplidos” poniendo en “riesgo el patrimonio de los mismos” y disminuyendo “su plusvalía”, ya que no quedan claras ahora “las reglas de convivencia”, contradiciendo la misión de la Prosoc, encargada de vigilar su funcionamiento.
Al respecto, Vértigo sondea la problemática que se suscitó por las modificaciones a la norma de condominios, y presenta las posturas de los dos bandos involucrados en voz del director del IAI, Federico Sobrino Bracamontes, y el subdirector Jurídico de la Prosoc, Luis Ángeles Mayorga.
La disyuntiva
Las nuevas normas que causan la controversia establecen los mecanismos para convocar a asamblea condominal y los requisitos que deben cumplir los administradores.
De acuerdo con las reformas podrán convocar a asamblea el administrador, el comité de vigilancia o cuando menos 20% del total de los condóminos, acreditando la convocatoria ante la Prosoc en el caso de que el inmueble esté integrado de 20 a 120 departamentos.
Asimismo, la Procuraduría Social podrá convocar a asamblea en los casos en los que no exista una administración, por resolución judicial y a solicitud de al menos 10% de los condóminos en caso de que exista la negativa del administrador o el comité de vigilancia para hacerla.
Federico Sobrino, director del IAI, dice que “las modificaciones que se estipulan desconocen la esencia de la gestión y administración de condominios, yendo contra condóminos responsables y favoreciendo a los incumplidos. La ley contradice la misión de la Procuraduría Social del Distrito Federal ya que en lugar de promover la cultura condominal hace que las reglas de convivencia creen conflicto entre vecinos”, argumenta.
Dice que esta ley, en el artículo 38, “resta valor y pone en entredicho la capacidad del órgano supremo del condominio: la Asamblea General de Condóminos; anulando su derecho de nombrar al administrador que más le convenga al condicionar la validez del administrador a un registro ante la Procuraduría Social, organismo que debido a la falta de capacidad y personal puede tardar tres meses o más en dicho trámite”, reclama.
Añade que “durante este lapso se quita la representatividad al administrador, dejando al condominio en estado de indefensión frente a terceros y autoridades. Por ejemplo: el administrador queda legalmente impedido para firmar contratos de servicios y no podrá promover demandas para recuperación de cuotas de mantenimiento vencidas, ni podrá presentar reclamaciones en contra de prestadores de servicios, cobro excesivo de agua o luz, entre otros”.
Y comenta Sobrino: “Otro artículo que impide que un buen administrador continúe, aun cuando los propios condóminos estén a favor de su desempeño, es el 42, que obliga a la renovación del administrador cada dos años, atentando contra la libertad y los derechos constitucionales que tienen los condóminos, a través de la Asamblea General de Condóminos. ¿Por qué la Asamblea de Condóminos no podrá reelegir a su administrador si este responde a sus necesidades y mantiene el inmueble de su propiedad en óptimas condiciones?”
Nuevas reglas
Al respecto la Prosoc ofrece su postura en voz de Luis Ángeles Mayorga, subdirector Jurídico de la institución.
—¿Qué antecedentes llevaron a tomar estas decisiones?
—El 13 de enero se publicaron en la Gaceta Oficial del DF las reformas a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México. La motivación que dio pie a esta reforma básicamente es atender de manera integral las problemáticas que la población condominal le plantea a esta institución. Ciertamente en 2011 hubo una reforma que constituye un parteaguas en la atención de la problemática condominal, pero hacían faltan algunos elementos que consideramos novedosos y que incluimos en esta reforma.
—¿Cuál es el objetivo de dichos cambios?
—Básicamente hay situaciones muy novedosas, no solo de la vida condominal sino en el ámbito del Derecho Administrativo. Se incluye ya en esta reforma la posibilidad de que antes de atender una problemática al interior de esta institución, los condóminos tendrán que acreditar haber llevado a cabo un procedimiento de mediación al interior de su inmueble; es decir, ya el procedimiento de mediación se considera un requisito de procedimiento antes de atender un asunto aquí. Con esto lo que se pretende evitar es lo que en el medio se conoce como judicializar la vida condominal: antes de involucrarnos en procedimientos o en pleitos valga la expresión, se trata de que la cultura condominal tome otro cause en el que el diálogo y la negociación sean los ejes fundamentales.
—Organismos administradores de inmuebles alegan que esto no promueve la cultura de convivencia en condominio…
—Es un punto central. Efectivamente, creo que ha habido una apreciación errónea de la reforma por parte de los administradores. Primero habrá que precisar que no es una ley que lleve una dedicatoria específica. Es una ley que tiene una naturaleza social. La población condominal, a nuestro modo de ver, tenía hasta antes de esta reforma una laguna que no asumía de manera completa esta visión de carácter social. Entonces tenemos que atender a la población condominal, de la cual en el DF no tenemos un censo exacto, porque el INEGI no ha sido preciso en cuanto al número de habitantes que viven en el régimen de condominio, pero estamos hablando de más de ocho mil inmuebles, probablemente. Eso multiplicado nos da un considerable universo de población que vive bajo este régimen… A ese universo está dirigido el carácter social de la ley.
—¿Es injerencista la ley, como se argumenta?
—Es una ley proteccionista, sí, de los intereses de los que viven en régimen de propiedad en condominio; segundo, lo que la ley plantea es reforzar los mecanismos de administración de los propios condóminos. Esta ley no pretende involucrase en la toma de decisiones que corresponde eminentemente a los condóminos. Por ahí hemos escuchado una crítica en el sentido de que esta ley o la Prosoc son injerencistas. ¡Nada más alejado de la verdad! La ley plantea que los condóminos establecen una Asamblea General de condóminos al interior de cada inmueble. Esta Asamblea General de condóminos es constituida por todos aquellos condóminos que estén al corriente de sus obligaciones, llámese cuotas condominales, que tienen derecho a voto. Esa Asamblea General es el órgano máximo de decisión al interior de ese condominio. Mal haría la Procuraduría Social siendo injerencista en algo que la ley no le permite.
—¿Qué es lo nuevo que propone la ley?
—Establecer normas que regulen la convivencia de un núcleo social. Eso no es ser injerencista. Es una situación que nace de la Constitución y de tratados internacionales. En la Procuraduría respetamos el ámbito del Derecho privado que es la libertad de asociación de los condóminos. La libertad de constituirse en asambleas generales y la libertad de su toma de decisiones. Lo que reformamos en la ley es para que estos condóminos constituidos en Asamblea General tengan los medios y mecanismos para contar con los procedimientos adecuados y hacer valer sus acuerdos con la intervención de la Procuraduría.
—¿Cuál es la lectura incorrecta que ustedes perciben en sus críticos?
—Uno de los aspectos fundamentales de la reforma es que señala que los administradores podrán serlo hasta por un año y hasta por dos periodos consecutivos más. Entonces, en primera instancia, establecemos que podrán ser administradores hasta por tres años. Y la ley dice que en el caso de administradores profesionales, una vez que la asamblea determine que es una administración eficiente podrán seguirlo siendo en periodos no consecutivos ¿Por qué no consecutivos? Porque también estamos previendo que los condóminos tengan manera de hacer valer su decisión de a quién quieren como administrador.
El funcionario concluye que para aclarar esto se debería esperar al reglamento: “Como toda ley, necesita un cause de aplicación, y todo buen cause es el reglamento correspondiente. El reglamento ya ha sido preparado por esta institución. Está siendo sometido a la consideración del Consejero Jurídico del GDF, que siempre se ha mostrado comprometido con las cusas de la Prosoc, y en breve se publicará”, finaliza Ángeles Mayorga.
Así, con las reglas claras, se espera que esta controversia llegue a buen puerto y tanto la Prosoc como los administradores privados confluyan en acuerdos mutuos para una sana convivencia de millones de capitalinos habitantes de condominios.
Condóminos en cifras
Según el Padrón de la Prosoc, en 2010 existían en el DF 2.5 millones de viviendas de las que 30.8% se clasificaban como departamentos en casi siete mil 234 unidades habitacionales. Para ese año, si se consideraba el promedio de población por vivienda en cada delegación, la población que vivía en unidades sumaría poco más de tres millones 500 mil habitantes, calcula la institución.
Este censo determina que en cuanto a su periodo de construcción 75% se construyeron antes de 2000, lo que implica que las unidades habitacionales que cuentan con más de 20 años presentan ya algunos problemas.