Ciudad de México, a 22 de julio. El sector inmobiliario y la construcción de vivienda en la Ciudad de México (CDMX) se encuentran en un laberinto sin salida en el corto plazo debido a diversas confrontaciones que protagonizan el sector de los desarrolladores y las autoridades capitalinas en cuanto a los permisos y el manejo de los espacios de edificación, lo que deriva en un ambiente de zozobra para la industria de bienes raíces debido a innumerables casos de clausuras que generan altas pérdidas económicas, laborales y baja entrada de recursos tributarios para las arcas de la metrópoli.
Empresarios dicen que a pesar de que existen reglas claras de edificación, las cuales conoce a cabalidad el gremio inmobiliario, plasmadas en la Ley de Desarrollo Urbano (última modificación en mayo de 2017) y en el Reglamento de Construcciones (que data de 2004), en las que se definen claramente las causas que originarían “la rescisión de convenios, suspensión de trabajos, clausura parcial o total de obra o incluso la demolición o retiro parcial o total”, hoy decenas de obras civiles a lo largo y ancho de la urbe se hallan en conflictos administrativos e incluso judiciales.
Esto se debe, afirman, a “la obstinación” de la actual administración capitalina para revisar todos los que se tramitaron en el gobierno que encabezó Miguel Ángel Mancera el sexenio pasado.
Mientras las autoridades locales dicen buscar que se invierta y se desarrolle la industria inmobiliaria para catapultar las necesidades de vivienda y la economía a partir de dinamizar al sector de la construcción en la ciudad, la contradicción se evidencia cuando los empresarios del ramo se quejan de obstáculos reglamentarios luego de la llegada de la actual administración capitalina, donde personal de organismos de revisión y ejecución como el Instituto de Verificación Administrativa (Invea) pone trabas tramitadas por nuevos funcionarios que desconocen aún la dinámica normativa del sector.
Para los inversionistas es una adversidad lo que ocurre: el sector inmobiliario representa 14.1% del Producto Interno Bruto (PIB) del país, lo cual hace de este la segunda fuerza económica de México; en la industria 98.7% de sus productos e insumos son de producción nacional; genera tres millones de empleos, y tiene impacto en 78 ramos de la economía nacional.
Conflicto
Los datos arrojan que durante el primer trimestre de 2019 en la CDMX la venta de vivienda nueva tuvo una contracción de 31% respecto del mismo periodo de 2018, lo que significó la peor caída en al menos tres años en el sector, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa.
De acuerdo con la firma entre enero y marzo se vendieron dos mil 800 viviendas en la capital del país, número inferior a las cuatro mil 20 unidades colocadas en igual periodo de 2018, lo que resta dinamismo a la industria.
Los expertos explican que la caída del nicho se debe al impasse que se generó en el sector por el cambio de gobierno capitalino, así como “por la falta de claridad” en la nueva política de vivienda.
“Hay una pausa en el sector vivienda porque no existen reglas claras y es muy difícil que los inversionistas puedan seguir con la entrega de vivienda, lo que influye en que no se hagan nuevas inversiones”, detalla Jesús Orozco, director general de Tinsa.
Los especialistas también coinciden en señalar que este año la caída fue más pronunciada a raíz de las disposiciones del Gobierno de la CDMX en materia inmobiliaria ya que se han suspendido proyectos en construcción o próximos a entregarse y también existe una pausa en el otorgamiento de permisos para nuevos desarrollos.
En febrero la Contraloría de la capital comenzó una investigación al ex director de instrumentos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), Francisco García Robles, por autorizar 48 construcciones con presuntas irregularidades durante la administración de Mancera.
La actual secretaria de Seduvi, Ileana Villalobos, informó que en un análisis realizado a 174 dictámenes de polígonos de actuación autorizados entre 2017 y diciembre de 2018 se encontraron 48 con irregularidades y todos habían sido concedidos por García Robles.
Además la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) emitió un total de 208 recomendaciones al gobierno local sobre construcciones irregulares autorizadas en la anterior administración y podrían sumarse a casos que revisa la Seduvi.
Cabe señalar que en coordinación con el Invea iniciaron los procedimientos para suspender “todas aquellas actividades que se encuentran en proceso” de construcción, por lo que de estas 48 detectadas con irregularidades el gobierno capitalino ha suspendido en doce la obra hasta que se subsanen las anomalías detectadas.
Desarrolladores
Pablo Vázquez Rodríguez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), explica que “la construcción de vivienda destinada a sectores de menor ingreso sufrió un desplome en la primera mitad de este año como reflejo de la desaceleración económica y de decisiones desde el sector público que detienen algunos proyectos de inversión”.
Ofrece cifras para la CDMX: “La inversión destinada a la construcción de vivienda popular, aquellas con valor máximo de 316 mil pesos, disminuyó en lo que va del año a mil 552 millones de pesos, cantidad que representa un desplome de 88.8% en comparación con el mismo periodo de 2018, que fue de 14 mil millones de pesos”.
La desaceleración en el sector inmobiliario, añade, “también se nota en la vivienda popular, que en el periodo de referencia tiene una caída de 33.36% en casas con valor de entre 316 mil 900 hasta 537 mil 200 pesos. Mientras que en el primer semestre del año pasado se invertían 31 mil 694 millones de pesos ahora la cifra es de 21 mil 120 millones de pesos”.
Otro contratiempo que se genera son las pérdidas para el erario de la ciudad. “Cuando se limita la continuidad de los proyectos las autoridades también frenan la entrada de más capital a la urbe”, advierte un informe de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
A decir de la ADI “la CDMX pierde hasta diez mil millones de pesos en recaudación de impuestos por la suspensión o cancelación de proyectos inmobiliarios porque las autoridades ya no cobrarán por servicios inmobiliarios como licencias de construcción, pago de predial, agua, entre otros”.
La agrupación explica que la estimación se deriva de al menos 88 obras inmobiliarias frenadas a sus socios desde fines del año pasado. “El conjunto de desarrollos que no pudieron continuar representa una inversión por parte de los socios de la ADI de siete mil 200 millones de dólares. Además de las pérdidas económicas también se tiene detenida la generación de diez mil empleos anuales durante la construcción de obras y 70 mil permanentes una vez concluidas, lo que afecta principalmente a trabajadores de la construcción de niveles socioeconómicos bajos”.
En tanto el gobierno central ha pedido a los desarrolladores inmobiliariostrabajar en proyectos para la construcción de vivienda social en la ciudad al considerar que el encarecimiento del suelo ha expulsado a muchos capitalinos hacia la periferia, por lo que ha propuesto impulsar el desarrollo inmobiliario en nueve zonas con “buen potencial” para la construcción en la CDMX.
De esta manera el conflicto reglamentario entre la industria inmobiliaria y la administración capitalina frena las inversiones en el sector, dejando en la incertidumbre a empresarios, trabajadores del ramo y, por supuesto, la edificación de vivienda cada vez más urgente en la urbe.
La zozobra en la industria inmobiliaria es evidente.
Necesidades de vivienda en la CDMX
Según el reporte Estado actual de la vivienda en México 2017,de Sociedad Hipotecaria Federal, se calcula que la CDMX demanda 64 mil 146 viviendas nuevas por año pero hasta 2018 el promedio anual era de solo 15 mil.
Nueve corredores inmobiliarios para la CDMX
Centro Histórico.
Reforma Norte.
Eje Central.
Tlalpan.
Vallejo.
Atlampa.
Zona Rosa.
Tacubaya.
San Cosme.
Sanciones por violar normas de construcción
Rescisión de convenios.
Suspensión de trabajos.
Clausura parcial o total de obra.
Demolición o retiro parcial o total.
Intervención administrativa a las empresas.
Revocación del registro de manifestaciones y licencias o permisos otorgados.
En el caso de falsedad de manifestación de construcción es inconmutable el arresto.
Cancelación del registro de perito en desarrollo urbano o del director responsable de la obra o corresponsable.
Fuente: Ley de Desarrollo Urbano
Causas de clausura
Superar los niveles permitidos en la manifestación de construcción tipo A, B o C.
Previo dictamen técnico emitido u ordenado por la administración se declare en peligro inminente la estabilidad o seguridad de la construcción.
La construcción no se ajuste a las restricciones impuestas en el resultado del Sistema de Información Geográfica en el certificado de zonificación para usos de suelo específico.
La obra se ejecute sin registro de manifestación de construcción.
La obra se ejecute sin licencia de construcción especial.
El registro de manifestación de construcción se declare nulo.
La obra se ejecute sin la intervención y vigilancia, en su caso, del director responsable de obra y de los corresponsables.
Fuente: Reglamento de Construcciones
Afectaciones a la industria
De acuerdo a la organización gubernamental Desarrollo Confiable los 174 proyectos que revisa el GCDMX representan un la irrupción de inventario de aproximadamente 26 mil viviendas y 80 mil millones de pesos de inversión lo que representan el 42% de las obras inmobiliarias activas en la capital. La misma organización expone que en el primer cuatrimestre se crearon apenas dos mil 626 empleos formales en el sector (albañiles, ingenieros, plomeros, electricistas, azulejeros, herreros, fierreros, pintores, fontaneros, plafoneros, etc) contra 17 mil 546 que se crearon en mismo periodo del 2018: una pérdida neta de 14 mil 918 puestos laborales. El blog Portalia industrial expone que en la urbe operan 50 constructoras y a nivel nacional cinco mil 800: 46% se dedican al sector edificación de vivienda; 25% a obras dedicadas al transporte, 11% a obras directamente relacionadas al sector petroquímico, 6% se dedica al sector eléctrico y sistemas, 5% se enfoca a las obras relacionadas con agua, riego y saneamiento de aguas residuales y 7% a diferentes actividades del ramo de la construcción. La Asociación Mexicana de Distribuidores de Maquinaria tiene 150 socios a nivel nacional y cerca de 35 que laboran en el Valle de México, finalmente, la página constru-mexico reporta cerca de mil 47 proveedores de la industria de la construcción en la CDMX.